Hvað er eignaskiptayfirlýsing?

Eignaskiptayfirlýsing er lögboðinn skriflegur gerningur um skiptingu fjöleignarhúss. Hún er gerð á grundvelli fjöleignarhúsalaga og inniheldur lýsingu á húsinu og lóð þess. Hún mælir fyrir um skiptingu hússins í séreignir, sameign allra og sameign sumra. Hún tilgreinir einnig hlutdeild hvers eiganda í sameign og markar með því grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. 

Sjá nánar: Fjöleignarhúsalög nr. 26/1994, með síðari breytingum. 

Hvenær á að gera eignaskiptayfirlýsingu?

Gera þarf eignaskiptayfirlýsingu um fjöleignarhús og lóðir þeirra ef ekki er nú þegar til þinglýst, fullnægjandi og glögg skiptayfirlýsing. 

Eignaskiptayfirlýsingu á að undirrita af eigendum eða stjórn húsfélags. Hún er svo borin undir byggingarfulltrúa. Að fenginni staðfestingu og undirritun byggingarfulltrúa þarf að lokum að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni. 

Eignaskiptayfirlýsing öðlast gildi við þinglýsingu. Afsal vegna fasteignaviðskipta fæst ekki þinglýst hjá sýslumanni nema það sé í samræmi við fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu. 

Sjá nánar: 2. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga. 26. og 27. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. 

Hvenær er þörf á nýrri eignaskiptayfirlýsingu og hvenær ekki?

Það þarf ekki að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu ef til er þinglýstur skiptagerningur sem uppfyllir ákveðin skilyrði. Þinglýstur skiptagerningur þarf að tilgreina að minnsta kosti séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign. Hann má ekki fara augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga. Þá þurfa eigendur að vilja hafa hann áfram til grundvallar í skiptum sínum, en sérhver eigandi getur lagt fram formlega kröfu um eignaskiptayfirlýsingu samkvæmt gildandi lögum og reglugerð.  

Sjá nánar: 3. og 4. gr. reglugerðar nr. 910/2000, um mat á hvort fyrirliggjandi skiptagerningur sé fullnægjandi. Einstök atriði og ákvæði eldri skiptagerninga, sem fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga, skulu þoka fyrir þeim, sbr. 77. gr. þeirra laga. 

Hver hefur rétt til þess að krefjast nýrrar eignaskiptayfirlýsingar? 

Sérhver eigandi, sem telur gildandi hlutfallstölur fyrir húsið rangar eða fyrirliggjandi skiptagerning ófullnægjandi eða rangan, getur krafist þess að ný eignaskiptayfirlýsing verði gerð. Sama gildir þegar enginn þinglýstur skiptasamningur eða eignaskiptayfirlýsing liggja fyrir. 

Sjá nánar: Fjöleignarhúsalög og 7. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. 

Hverjir gera eignaskiptayfirlýsingar?

Þeim einum er heimilt að taka að sér að gera eignaskiptayfirlýsingar sem uppfylla lögmælt skilyrði og hafa fengið til þess leyfi frá félagsmálaráðherra. Hér finnur þú lista yfir leyfishafa.

Hvað þarf að koma fram í eignaskiptayfirlýsingu? 

Í eignaskiptayfirlýsingu skal skipting húss koma skýrt fram og tilgreint hvað tilheyrir hverjum eignarhluta, hvort um sé að ræða séreign, sameign allra eða sameign sumra og hvaða eignarhlutum slík sameign tilheyrir. Í eignaskiptayfirlýsingu skal einnig greina frá forsendum hennar og þeim gögnum sem hún er byggð á og fylgja henni. Sé um að ræða frávik eða afbrigði frá venjulegri tilhögun eða útfærslu skal þeirra glögglega getið. 

Sjá nánar: Í eignaskiptayfirlýsingu skulu auk þess koma fram þau atriði sem upp eru talin í 8. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. 

Hvaða gögn þurfa að fylgja eignaskiptayfirlýsingu? 

Með eignaskiptayfirlýsingu skulu fylgja lóðaruppdráttur, grunnmyndir og sniðmyndir af hverri hæð húss, þar sem hvert rými er merkt í samræmi við skráningarreglur. Skráningartafla skal einnig fylgja eignaskiptayfirlýsingu. Öll ofangreind gögn sem fylgja eignaskiptayfirlýsingu skulu vera af stærðinni A4. 

Staðfesting byggingarfulltrúa

Byggingarfulltrúi þarf að staðfesta allar eignaskiptayfirlýsingar og er áritun hans skilyrði fyrir þinglýsingu. Staðfesting byggingarfulltrúa er gerð með dagsettri áritun, nafnritun hans og embættisstimpli á að minnsta kosti þrjú eintök eignaskiptayfirlýsingarinnar. Í áritun byggingarfulltrúa felst staðfesting á viðtöku eignaskiptayfirlýsingar, að hún hafi verið yfirfarin og sé í samræmi við reglugerð og lög um fjöleignarhús og fyrirliggjandi samþykkt gögn byggingarleyfis hjá embætti hans. 

Hvert á að skila eignaskiptayfirlýsingu? 

Tekið er á móti eignaskiptayfirlýsingum í þjónustuveri á 1. hæð í Borgartúni 12–14. Með eignaskiptayfirlýsingu skal skila beiðni um staðfestingu á henni, ásamt útfylltum gátlista. Einnig er hægt að senda eignaskiptayfirlýsingu á eignaskiptayfirlysing@reykjavik.is. Hægt er að fá upplýsingar um stöðu á sama netfangi. 

Við fyrsta yfirlestur er nægjanlegt að skila einu eintaki. Viðbótareintökum ber að skila þegar upplýsingar berast frá byggingarfulltrúa um að ekki séu gerðar athugasemdir við yfirlýsinguna. Skoðunargjöld vegna yfirlesturs eru samkvæmt gjaldskrá. 

Hversu langan tíma tekur afgreiðslan? 

Byggingarfulltrúi afgreiðir eignaskiptayfirlýsingu svo fljótt sem auðið er, sem er alla jafnan innan tveggja vikna frá því að hún berst. Sé um flóknar og viðamiklar eignaskiptayfirlýsingar að ræða getur byggingarfulltrúi tekið sér lengri afgreiðslutíma en þó ekki umfram fjórar vikur. Sama gildir þegar verulegir ágallar á eignaskiptayfirlýsingu og fylgigögnum hennar kalla á lengri afgreiðslutíma, svo og þegar bíða þarf eftir skýringum höfundar eignaskiptayfirlýsingar. 

Hverju þarf að skila? 

Eignaskiptayfirlýsingu skal afhenda byggingarfulltrúa í þremur samhljóða eintökum sem hann áritar. Eitt þeirra eintaka skal vera á skjalapappír til þinglýsingar. 

Eitt eintakið varðveitir byggingarfulltrúi og sendir afrit til fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands, eitt eintak er til eigenda og þriðja eintakið á skjalapappír skulu eigendur eða umboðsmaður þeirra fara með til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu til þinglýsingar.  

Skráningartöflu með eignaskiptayfirlýsingu skal einnig afhenda byggingarfulltrúa á rafrænu formi, sem senda má á netfangið skranbygg@reykjavik.is. 

Eignaskiptayfirlýsing öðlast fyrst gildi þegar hún hefur verið undirrituð af eigendum, samkvæmt reglum þar að lútandi, og henni hefur verið þinglýst hjá sýslumanni. Mikilvægt er að draga ekki þinglýsingu úr hófi fram því það getur leitt til þess að gera verði nýja eignaskiptayfirlýsingu. 

Við mat á yfirferð er áhersla lögð á þessi atriði:

  • Að yfirlýsing sé í samræmi við lög nr. 26/1994 og reglugerð nr. 910/2000.
  • Að yfirlýsing sé glögg og greinileg.
  • Að útreikningur og hlutfallstölur séu réttar.
  • Að skráningarnúmer og eignanúmer séu rétt.

Forsendur þess að málið verði tekið fyrir eru:

  • Að eignaskiptayfirlýsing sé gerð af löggiltum aðila.
  • Að beiðni um staðfestingu og gátlisti séu rétt útfyllt.
  • Að öll tilskilin fylgigögn séu vandlega frágengin.

Fyrirspurnir og/eða ábendingar

Til þess að bæta þjónustu embættis byggingarfulltrúa eru allar ábendingar og athugasemdir vel þegnar. Þeim má koma á framfæri bréflega og á netfangið eignaskiptayfirlysing@reykjavik.is.